Неотделимые улучшения недвижимости могут представлять собой как здания или строения, расположенные на земельном участке и, которые, в то же время, не могут быть отделены от него без вреда для них самих, так и определенного рода материальные затраты, которые произведены для изменения внутреннего облика помещений. Подобные затраты реализуются, как правило, в рамках проведения ремонта или реконструкции объекта недвижимости и в среде обывателей могут также именоваться упрощенно, как «ремонт».
Закономерно, что при оценке неотделимых улучшений существуют определенные нюансы в части сущности объекта оценки, которая накладывает особенности на процесс определения стоимости недвижимости.
Во-первых, определяя рыночную стоимость улучшений важно осознавать то, что такой объект оценки не может быть отчужден на рынке самостоятельно. Это означает, что стоимость улучшений не может рассматриваться без увязки со стоимостью недвижимости, к которой они относятся.
Во-вторых, при определении рыночной стоимости капитальных затрат на ремонт важно учитывать то, что в отличие от традиционного понимания рыночной стоимости, для данного объекта существует ограниченный круг потенциальных покупателей и продавцов. А если точнее, то это только конкретный покупатель и продавец. А сделка по купле-продаже, в сущности, будет заключаться в том, что арендодатель будет компенсировать сумму произведенных затрат по реконструкции и ремонту.
Указанные обстоятельства, таким образом, формируют особенность применения подходов и методов к оценке. А именно, доходный подход в чистом виде, а также сравнительный подход не могут быть применены к подобному объекту.
Это означает, что единственным подходом, в рамках которого может быть определена рыночная стоимость улучшений, является затратный.
При этом суть расчетов затратным подходом будет заключаться в том, что капитальные затраты должны быть рассмотрены в качестве инвестиционного проекта (с учетом срока его окупаемости, текущей стоимости прошлых вложений, накопленного износа конструктивных материалов).
В результате осуществления расчетов оценщик определяет насколько эффективны, в материальном смысле, были произведенные затраты. Причем сумма компенсации, подлежащая уплате арендатору в качестве возмещения, рассчитывается с учетом временной стоимости денег. Это связано с тем, что арендодатель «покупает» улучшения только после окончания срока действия договора. Но к этому моменту уже успевает произойти уменьшение их стоимости в силу временной стоимости денег, а также физического износа конструктивных элементов. В этой связи нельзя полагать, что арендатор может рассчитывать на возмещение полного объема затраченных средств.
Таким образом, при составлении отчета, итоговая цифра может характеризовать вложения как целесообразные в случае если величина прироста стоимости объекта недвижимости положительна, а если она отрицательна или равна нулю, то вложения в улучшения можно смело считать излишними или неэффективными, а, следовательно, арендатор не сможет рассчитывать на выплату компенсации.